För ett par år sedan var det här tillfällen då jag verkligen fick panik, strutsade (läs: stoppade huvudet i sanden), ändrade strategi eller gjorde någon annan dumhet. Det är ju iof. alltid svårt att sia om framtiden, särskilt på något så komplext som börsen som inte styrs av varken fundamenta eller psykologi utan någon blandning däremellan beroende på Mr. Markets dagsform.

Är det något som jag lärt mig de senaste 10 åren på börsen så är det att hålla sig till sin strategi, kritiskt ifrågasätta den men om inte förutsättningarna som du fattade beslut kring första gången har ändrats så finns det ingen anledning att ändra strategi. Brukar tänka på min coach som alltid tragglade med mig:

Stick to what you do, and do it consistently!

Det andra ironiska i sammanhanget är ju att alla har lärt sig om att man ska köpa när det är billigt och sälja när det är dyrt, men när det kommer till kritan så gör de flesta precis tvärtom. Skulle jag sålt av mina Ratos-aktier i dagsläget så handlar det ju om att jag har köpt när de var dyra, och säljer när de är billiga…

Hittade av en händelse även följande artikel av Allan Roth som skriver om 10 lärdomar man kan dra från börskrascher och deras återhämtningar. I korthet handlar det om följande:

1. Varken goda eller dåliga tider är permanenta
2. Marknaden älskar dåliga nyheter (och hatar goda nyheter)
3. Gör motsatsen till vad ”förstå-sig-påarna” säger
4. Nästa gång kommer det också vara annorlunda
5. Lita aldrig på media
6. Pengarna kommer alltid att flöda i fel riktning
7. Investerare har korta minnen
8. Ta hänsyn till avgifterna oavsett marknadsläge
9. Tro aldrig att du är smartare än marknaden
10. Investerande är enkelt men inte lätt

Jag håller med i alla ovanstående fallen och utmaningen är att få kunskapen från ovan att sätta sig i kroppen istället för att bara vara ett teoretiskt resonemang i knoppen.

För att gå genom dem lite kort så tänker jag följande om de olika punkterna:

Varken goda eller dåliga tider är permanenta

Efter varje natt så kommer det en gryning. Genom historien kan man se spåren av att krascher kommer med jämna mellan rum. Bara för att lista några exempel:

• 1637 – Tulpankrisen i Holland
• [...] jag hoppar kriserna mellan 1700-1800-talet, men där var ca 13 st med ca 10 års mellanrum.
• Panic of 1901
• Panic of 1907
• Depression of 1920–21
• Wall Street Crash of 1929
• Recession of 1937–1938
• 1973–1974 stock market crash
• Silver Thursday (1980)
• Souk Al-Manakh stock market crash (1982)
• Japanese asset price bubble (1986–1991)
• Black Monday (1987)
• Friday the 13th mini-crash (1989)
• Black Wednesday (1992)
• Dot-com bubble (1995–2000)
• 1997 Asian financial crisis
• October 27, 1997 mini-crash
• 1998 Russian financial crisis
• Economic effects arising from the September 11 attacks (2001)
• Stock market downturn of 2002
• Chinese stock bubble of 2007
• Late-2000s financial crisis
• United States bear market of 2007–2009
• Dubai 2009 debt standstill
• European sovereign debt crisis (2009–2011)
• 2010 Flash Crash
• August 2011 stock markets fall

Det här är bara en snabblistning av kriserna de senaste 100 åren – att tro att vi skulle vara förskonade från dem i framtiden är bara naivt. Lika naivt tror jag att det är att tro att goda tider kommer vara godare eller sämre tider kommer att vara sämre. Den gemensamma faktorn är ju att till syvende och sist handlar det fortfarande om oss människor – vi är den gemensamma faktorn över de senaste 400 åren, så länge det är vi som styr leken, så länge kommer det att se likadant ut.

Det enda vi kan lära av historien i det här fallet tror jag är att vi inte lär oss något av historien.

Marknaden älskar dåliga nyheter (och hatar goda nyheter)

Det som jag tänker kring den här är att marknaden ofta prisar in goda och dåliga nyheter i förväg och att pendeln många gånger svänger över till sina extremlägen. Tumregeln brukar vara att ju positivare nyheter, desto större är sannolikheten för att vi har en övervärderad marknad. Å andra sidan verkar det också gälla att ju sämre ekonomiska nyheter, desto bättre tecken på att marknaden håller på att återhämta sig.

Gör motsatsen till vad ”förstå-sig-påarna” säger

Jag har svårt för analytiker och förstå-sig-påare, för ofta är det människor som inte sätter sina egna pengar där de sätter sina utsagor. Den andra anledningen är att analytiker lever enligt devisen att ju fler råd jag ger, desto större är sannolikheten för att jag får rätt. Hade de nu varit så himla duktiga analytiker eller gurus, varför gör de inte som de säger själva och är miljonärer flera gånger om?

Dessutom är det ofta väldigt lätt att berätta vad som har varit bra – jämför Aftonbladets årliga artikel ”Fonderna som du skulle ha ägt”… Ja men tjena, det är ju jäkligt intressant att veta vad jag skulle ägt, det är ju hur lätt som helst att veta – problemet är att du behöver fatta beslut framgent.

De flesta framgångsrika personer som faktiskt har resultaten har fler än en gång påtalat vikten av att vara ”contrarian”, det vill säga göra tvärtemot vad alla andra säger. Köp när de säger sälj, och sälj när de säger köp. För mig brukar det vara tydlig köpsignal när Aftonbladet har rubriker som ”Börskraschen…”, ”Svarta torsdagen” och säljsignal när det kommer köptips. T.ex. dagsaktuella Facebook som alla skriver om är för mig en ganska tydlig signal – ”håll dig borta”. Ska bli intressant att se vad som händer med FB-kusen.

Edit: Warren Buffet refererade indirekt vid senaste Berkshire stämman till FB med kommentar som var i häraden: ”Vid börsintroduktion så väljer ju ägarna det mest lämpliga tillfället för notering, då de kan få som bäst betalt för sina aktier”.

Nästa gång kommer det också vara annorlunda

Denna hänger för mig ihop med den första punkten om att vi inte lär oss något av historien. Så länge vi människor styrs av våra känslor – främst girighet och rädsla så kommer allting att vara sig likt. Att tro annorlunda är att sätta upp sig själv för massiv förlust. Här gillar jag uttrycket:

Pay attention or pay with pain!

Det finns inga nya paradigm, det finns ingen ”ny” ekonomi – det finns bara girighet och rädsla. Typ.

Lita aldrig på media

Jag har efter egen erfarenhet inte särskilt mycket för gammelmedia och deras vinklingar men där är några generella saker man bör vara uppmärksam på i den ekonomiska rapporteringen:

• Media tenderar alltid att överdriva girigheten (dvs när det går bra)
• Media tenderar alltid att överdriva rädslan (dvs när det går dåligt)
• Media tenderar aldrig ta hänsyn till årliga utdelningar

Pengarna kommer alltid att flöda i fel riktning

Återigen, eftersom vi fattar de flesta beslut på känsla och rädslan många gånger tar överhanden kommer vi att sälja när det har sjunkit och köpa när det har stigit. Vilket är totala motsatsen till vad vi logiskt vet att vi ska göra – köpa billigt, sälja dyrt…

Det är som Allan skriver i sin artikel – det är svårt att förutse marknaden, men det är ganska enkelt att förutse investerarnas beteende. Det finns en lysande bok på det här också som heter ”The behaviour Gap”.

Det här gäller oavsett privatpersoner, professionella förvaltare eller rådgivare.

Investerare har korta minnen

Hjärnan har en fantastisk förmåga att förtränga obehagliga saker. Det bästa exemplet på det här bortsett från den ekonomiska världen är t.ex. en person som har druckit lite för mycket och vaknar upp med baksmälla. I de flesta fall följs baksmällan av ett löfte i stil med: ”Jag ska aldrig mer dricka alkohol igen.” och man lovar sig att göra annorlunda nästa gång. Vad händer ett par veckor senare – man har glömt baksmällan och tar med glädje ett par glas vin…

Precis samma sak gäller med pengar. Vi lovar oss själv att reagera annorlunda nästa gång, men gör vi det? Nej. Återigen – det enda vi kan lära av historien, är att vi inget lär oss…

Ta hänsyn till avgifterna oavsett marknadsläge

Det här är något som jag också har tjatat mycket om på den här bloggen, t.ex. här. Oavsett marknadsläge så är det bara bankerna som tjänar pengar på att du köper och säljer eftersom du betalar dem courtage (avgift) i varje transaktion som du gör. Om du dessutom ligger i produkter med årliga förvaltningsavgifter så förlorar du pengar oavsett hur det går.  På sikt kan det här bli väldigt mycket pengar.

Glöm aldrig: ”Marknadsavkastning – avgifter = din avkastning”

Tro aldrig att du är smartare än marknaden

En bekant till mig sa vid tillfälle att på börsen kan man antingen välja mellan att tjäna pengar eller att ha rätt, det går inte att göra både och. Som Allan skriver det i sin artikel så är det kanske en av de största fördelarna man har som investerare är att veta att man inte är smartare än marknaden eftersom man då slipper en massa bekymmer och prestige.

Jag fokuserar på att tjäna pengar istället för att försöka ha rätt.

Investerande är enkelt men inte lätt

I grunden är det inte särskilt komplext med att tjäna pengar på lång sikt på marknaden – teorin är ganska enkel. I mina utbildningar på Balansekonomi brukar vi hinna gå genom det på 2 st pass på 4 timmar eller följa instruktionerna i de två artiklarna som jag har skrivit här och här.

Utmaningen som gör det svårt är ju att följa sin strategi, att sitta kvar i båten eller stå för sin synpunkt när hjorden springer i motsatt riktning – eller att till och med göra tvärtom. Som nu t.ex. med Ratos att jag faktiskt köper på mig fler aktier när den har fallit som mest.

Utmaningen, som har kostat mig flera hundratusentalskronor, är att släppa på den betydelsen om att pengar är så himla viktigt och den känslomässiga kopplingen till dem. Det är ju ”bara” pengar…

Vad tänker du?

Dessutom har gården en annan fördel som gör fastigheten extra intressant och det är att den består av 4 lägenheter. Vi skulle kunna bo i den ena på 130 kvm och de andra tre är redan uthyrda. Det vill säga att istället för att ha det som det är nu, betala 8000 sek i hyra varje månad för vår vindsvåning i centrala Malmö, så skulle vi där få en större lägenhet, 5000 kvm tomt med två stall med totalt 9 stallplatser där majoriteten av stallplatserna också redan är uthyrda.

Men det är inte det som är det viktiga i den här delningen – det viktiga och som jag hoppas att du kan ha nytta av är mina erfarenheter av att förhandla med banken. Jag är ju sedan en tid tillbaka kund hos flera banker – Swedbank för min löpande ekonomi, SEB för mitt betala-mig-själv-först konto och sedan Nordnet och Avanza för våra investeringar i fonder och aktier. Så naturligtvis började jag med att kontakta både Swedbank och SEB för att få ett lånelöfte till huset.

Den första banken jag pratade med var SEB. Där träffade jag en bankrådgivare i min egen ålder, som verkade väldigt trevlig och ”på”. Vi pratade, jag visade kalkylen, presenterade Balansbladet för vår ekonomi och där får jag det första nej:et med motiveringen:

Vi räknar inte hyresinkomster som inkomster…(!?!)

Jag var helt chockad, och frågade varför inte? Nej, det är vår policy, säger han. Vi pratar lite mer om det och han säger:

Jag får egentligen inte lov att säga det, men gå till en annan bank för jag håller med dig om att det är konstigt och jag förstår personligen inte heller den här policyn som vi har.

Jag gick därifrån något omtumlad – men skrattade lite när jag pratade med Caroline, för min reflektion var ungefär;

Äntligen en bank med sjukdomsinsikt… : )

Nästa bank jag kontaktade var naturligtvis Swedbank (kollade också med SBAB, men de refuserar alla hyrehus av princip enligt fastighetskod) och här börjar den roliga eller sorgliga delen – beroende på hur man ser det. Det första nej:et jag fick var med samma motivering som på SEB:

”Vi tar inte hänsyn till hyresinkomster i kalkyler på små hyreshus och hyresfastigheter…”

Som jag alltid brukar säga på mina Balansekonomi kickoffer, så är ett nej bara ett tecken på att man behöver lära sig något eller att idén fortfarande inte är tillräckligt bra. Att det är precis på det sätt som Randy Pausch säger i sitt fantastiskt inspirerande videoklipp på Youtube:

Väggen som du springer in i är inte där för att hindra dig. Den är där för att ge dig en möjlighet att visa hur mycket du vill ha det och hur viktigt det är för dig.

Väggen som du springer in i är inte där för att hindra dig. Den är där för att hindra alla dem som inte vill det lika mycket som du.

Så jag gjorde som jag lär, jag frågade: ”Varför inte det?” Då fick jag svaret från bankkvinnan:

För att en hyresinkomst är ju bara garanterad i tre månader….

Eftersom jag redan varit med om den här idiotinvändningen en gång tidigare på SEB så fann jag mig ganska snabbt i det och replikerade;

Ja, så är det ju naturligtvis, och en lön från en anställning är ju naturligtvis garanterad resten av livet…. *ironi*

Efter lite mejlväxling, kom vi då överens att det var rimligt att räkna iaf en del av hyresinkomsterna (vilket lugnt räckte för kalkylen) och då kom nästa nej, med följande motivering, direkt kopierat från mejlet:

Har ni minst 1 miljon i cash money? Realiserade! Att betala in som egen insats. Vad jag kan se finns det kontanta medel motsvarande 15 831 kr (Jan) och 2 343 kr(Caroline). Var finns resterande? Dessutom finns krediter motsvarande 957 694 kr.

Jag kommenterar inte ens bristen på tillit, men motiveringen är alltså att vi har för lite kontanta medel, ”bara” ca 18.000, stående på deras konto. Detta är ju intressant ur två perspektiv, det första att 4.400.000 svenskar inte har 25.000 i finansiella tillgångar vilket innebär att vi det tillfället ändå hade förhållandevis mycket pengar liggande på ”skitkonto” med obefintlig ränta.

Det andra är ju, som jag svarade – att det borde ju i deras bok vara ett tecken på ekonomisk intelligens, eftersom bankkonto är det sämsta stället man kan ha sina pengar på, eftersom inflationen äter ju upp kontanta medel på ett bankkonto. Att då ha 1 Mkr, stående på deras konto hade ju varit definitionen på ekonomisk idioti. Ur mitt perspektiv eftersom jag hade förlorat nästan 20.000 SEK per år på det.

(Att banken skulle tjäna på att jag har pengarna stående på ett 0 %-konto är ju en annan historia. Tyvärr har vi i Sverige över 1.100 miljarder stående på konton med extremt dålig ränta, om bankerna bara skulle betala 1 % mer i ränta så kulle det innebär 11 miljarder – tro sören att man inte pratar högt om det. ).

Vi kom förbi det nej:et också till slut när jag berättade om våra aktiedepåer och att vi har pengarna hos andra banker.

Sedan var det lite mejlväxlande igen och sedan kom nästa nej;

Caroline är arbetslös och vi kan då inte bevilja något lån till henne.

Ja, det är sant – Caroline går för närvarande på föräldrapenning eftersom det är rikedom i vårt liv att kunna vara tillsammans hemma med vår lilla ögonsten Freja som vi dessutom under samma period nästan har fått ihop 100.000 SEK till.

Att Caroline i november disputerade, numera är doktor (Ph.D), och att genomsnittslönen för disputerade forskare i Köpenhamn ligger på 35.000 danska kronor och uppåt, att det inte är särskilt svårt att få jobb, det togs ingen hänsyn till. För att medla fram en lösning, så fick jag komma med förslaget – ja, men villkora då lånelöftet att Caroline behöver visa att hon har en anställning. Efter lite mejlväxling så tackade banken ja till det.

Ett par dagar senare kommer nästa nej – motivering att jag tjänade för lite. Gör man en UC på mig för 2011 så upptäcker man att jag plockade ut mindre än 200.000 SEK i lön under föregående år. Efter ett antal mejlvändor lyckas jag då förklara för banken (samma bankman i alla vändorna) att återigen att plocka ut en hög lön är väldigt dumt ur ett ekonomiskt perspektiv.

Eftersom mitt och Carolines mål är ekonomisk frihet där vi lever på avkastningen av våra passiva inkomster, så är det i Sverige enormt skattemässigt fördelaktigt att behålla pengarna i vårt aktiebolag. Tittar man dessutom på Caroline så tjänade hon förra året över 450.000 vilket gör att vi hade en hushållsinkomst på över 600.000 SEK.

Dessutom blev jag förvånad att de inte hade kollat upp resultat och balansräkningen för mitt bolag (som är offentlig uppgift från t.ex. sajten allabolag.se) som omsatte 950.000 SEK, men en vinst på nästan 300.000 SEK innan finansiella poster. Det vill säga att jag i ett slag skulle kunnat i princip dubblat min lön i två överföringar….

Efter ett tag så kom vi förbi det ”nej:et” också. Då kom vi till nästa nej, som motiverades ungefär så här:

”Totalt kommer ni med CSN lån och Volvofinans ha 6 855 tkr i krediter. Era goda uträkningar till trots måste vi följa bankens krav vid kreditbeviljning.  Sammantaget ser vi inga möjligheter till att bevilja lånelöftet.”

Då började nästa konversation – som handlar om det här med bra och dåliga lån. Det gäller ju att skilja på:

• Dåliga lån = dvs lån som kostar dig pengar varje månad
• Bra lån = lån som du investerar i något som varje månad ger dig mer pengar än vad räntan kostar

Att ha 7 Mkr i lån, spelar ju ingen roll om man har intäkter varje månad som med god marginal betalar alla utgifterna – som det var i det här fallet. Att säga som Göran Persson –  ”om du är satt i skuld så är du icke fri”, är helt enkelt inte sant.

Det är ungefär samma populistiska sammanfattningar som Anders Borg brukar använda för att beskriva ekonomiska situationer (t.ex. den om vargflocken som sliter sönder Europa) – det är lätt för t.ex. journalister och folk att komma ihåg och det är tillräckligt plausibelt för att vara sant. Men fråga vilket företag, riskkapitalist eller professionell investerare så kommer de att säga precis motsatsen.

Efter lite mejlväxling kom vi då förbi det nej:et också. Då kom nästa ”nej”. I det fallet hade de på banken fyllt i siffrorna i sitt program där de gör en ”boendekalkyl” för vår räkning:

Riskränta räknas på Hypotekslån 5 år plus 3%  samt amortering 1% av lånat belopp upp till 75% samt över 75% 10 års amortering.

I budget finns ”kvar att leva på”  för familj med 2 vuxna och 1 barn = 16 800 kr. I er kalkyl har tagits hänsyn till hyresintäkt och årslön för Caroline motsvarande 35 000 kr/mån. Fast anställning för Caroline är ett krav. Vi står fast vid vårt avslag eftersom vi måste följa Swedbanks krav för godkännande av beviljning av kredit.

Eftersom jag sedan 2006 har gjort Balansblad på månadsbasis med inkluderad resultat- och balansräkning blev jag väldigt förvånad när jag fick deras siffror. Särskilt eftersom de t.ex. räknar amortering som en utgift?! Ungefär sedan när då? Jag hade för mig att en amortering sänker ens skuld, som därmed ökar ens eget kapital… eller är det jag som är ute och reser?

Ännu värre blir det när jag upptäcker att de dessutom har räknat fel(!!) på i princip en halv miljon i kalkylen. Vilket i deras kalkyl innebär att vi kommer att gå 10.826 SEK back i månaden…

Vilket är ju extremt märkligt eftersom vi idag går plus i slutet av månaden, och i huset skulle vi slippa hyran och dessutom få in ytterligare 14.000 SEK utöver det. Notera verkligen att vi pratar om att gå från att idag betala 8.000 SEK i hyra (minus) till att FÅ 14.000 SEK i månaden utöver att vi inte betalar någon hyra, dvs. nettoförbättringen i ekonomin är hela 22.000 SEK per månad!!

Jag påpekar felräkningen och får svaret:

Du tänkte rätt, jag räknade fel , topplånet ska vara 600 tkr amort 60 tkr/år. Underskottet blir ”bara” 6 892 kr. Ja, man ska ha 16 800 sek för 2 vuxna + 1 barn. Du kan gå in på http://www.swedbank.se/privat/boende-och-bolan/index.htm  och räkna.

Det är ju en felräkning på en halvmiljon eller bara 40 % men det gör ju inget(?!).

Det hela börjar nu bli lite surrealistiskt, borde inte banken hjälpa mig att göra affären, borde inte de vara de som kan mest om ekonomi? Istället för att jag ska utbilda dem? Min profession till trots, så en ekonomisk intelligens på lägsta nivå borde man kunna förvänta sig.

Iaf. för att hjälpa banken på traven så backade jag på mitt ursprungliga mål av förhandlingstekniska skäl – eftersom jag ändå aldrig skulle köpt huset för 6 Mkr, eftersom det är felprissatt på den nivån. Så jag gick över till mitt ”normalmål” som låg på 5 Mkr och det ändrade spelplanen. Några tips som jag vill dela med mig här till dig är:

• Lägg alltid ett skambud, vi började med budet 3.95 Mkr på utgångspriset 6 Mkr. Det gör att motparten ofta öppnar förhandlingen i sitt extremläge (reträtt mål).
• När du förhandlar med banken utnyttja den klassiska formeln för målsättning i alla förhandlingar:
• Ha ett outrageous eller stretchmål som är över det som du egentligen siktar på, som skkulle vara coolt om du fick genom. Jag började förhandlingen med banken på 6 Mkr.
• Mitt ”normal mål” som jag egentligen siktade på var 4.2 Mkr (det vill säga en total köpeskilling på 5 Mkr)
• Ett reträttmål som du går på om du inte får ditt normalmål. I mitt fall så låg det på ca 3.5 Mkr.

Anledningen är att det är mycket enklare att sänka sina krav, det är lättare att gå från 6 till 5 än att gå från 5 till 6. Det samma gäller i företag och t.ex. nyemissioner, ta alltid in mer pengar i början än att komma tillbaka senare och be om mer.

Iaf. så jag mejlade tillbaka till banken med följande mejl för att hjälpa dem på traven och återta både initiativet i spelet och framförallt i förhandlingen:

 Jag skulle vilja be dig att fylla i boendekalkylen med följande förutsättningar/ändringar. Vi sätter budet på huset för 5.000.000 SEK istället för 6.000.000 SEK

• Vi lägger en kontantinsats på 750.000 vilket innebär att vi har pengar till engångsavifterna separat
• Höj min lön till 30.000 SEK innan skatt per månad
• Sedan har vi en kapitalinkomst på ca 100.000 SEK per år också. Bl.a. räntan från bolaget för de 920.000 SEK i lånet.
  (det är det som du ser t.ex. i årsredovisningen som den finansiella utgiften).

Döm av min förvåning när jag då får bekräftat från banken att det gör att boendekalkylen slutar på plus, men att de fortfarande inte kan tacka ja. Svaret enligt nedan:

Visst blir det plus, men det kvarstår fortfarande samma problematik betr. Carolines anställning och att ni urholkar ert sparande.

Enligt DI per 2011-11-12 går ju inte Balansekonomi riktigt så lysande som du vill påskina.

”Men även Balansekonomi hackar. Utbildningsföretaget, som drog in drygt 4 Mkr under det senaste räkenskapsåret, vänder vinst till en förlust på över 500.000 kronor. Trots att bolaget är i betydligt bättre skick än Pengakoll gapar kassan tom. I stället används checkräkningskrediten flitigt: Det senaste året har krediten vuxit från noll till en halv miljon kronor.”

När jag läste det här höll jag på att gå i taket. Hon bekräftade att svaret är att då fungerar kalkylen och allt skulle kunna vara frid och fröjd – men då får jag ett avslag med hänvisning till en artikel som står i Dagens Industri som handlar om min goda vän och kollega Charlie Söderberg och vårt gemensamma bolag Balansekonomi.

I ekonomisammanhang så är Dagens Industri marginellt bättre än Aftonbladet och att använda det som underlag var ju helt sjukt av inte minst följande anledningar (då tar jag inte ens hänsyn till att hon indirekt påstår att jag far med osanning):

• Det är ju för f-n inte Charlie som ska köpa gården, det är ju Caroline och jag.
• Att hänvisa till Internet och sensationsjournalistik som motivering och inte efterfråga en resultat- och balansräkning
• Eller ens att fråga om anledningen till att det ser ut som gör – att ett företag finansierar sig med en checkkredit i en tillväxt-/konsolideringsfas är ju inget konstigt överhuvudtaget. Särskilt då vi har investerat t.ex. i ett strategiskt partnerskap med en managementkonsultfirma, expanderat genom att anställa en säljare, haft störrre seminarier än någonsin förut etc…
• Dessutom – utan att ens gå in på ovanstående – jag är anställd av Bolmeson Holding AB, Balansekonomi är en av flera kunder som Bolmeson Holding AB har. Undrar om de skulle resonera på liknande sätt för någon som var anställd på en annan typ av företag t.ex. om jag jobbade på ett plastföretag som säljer plastdetaljer till SAAB och då skulle jag få avslag för att det inte går så bra för SAAB??
• Kommentaren kring att vi urholkar vårt sparande är ju också intressant – jag visste inte att vi slösade upp sparandet – i min värld kallas det för ”omallokering av tillgångar”, det vill säga att pengarna bara byter arbete från ett ställe – aktier – till att istället jobba på ett annat ställe – hyresfastighet. På vilket sätt urholkar det sparandet?? Hon kan ju inte ha menat på månadsbasis, för där gick vi ju också plus? *förvirrad* *ironi* :-/

Jag funderade länge på vad jag skulle svara på det mejlet, jag skrev en hel del mejl som jag tack och lov inte skickade, utan till slut valde jag att ”bara” svara enligt följande:

Hej! Det här ett svar under all kritik. Var vänlig och skicka mig kontaktuppgifterna till din närmsta chef.

På det fick jag följande svar:

Hej igen, Jag tar upp ärendet i vår kreditnämnd som är vår nästa instans.

Som jag svarade följande på:

Hej, det behövs inte. Bara skicka kontaktuppgifterna till din chef.

Följande konversation fortsatte då – jag mejlade igen eftersom jag inte fick något svar:

Jag inväntar fortfarande kontaktuppgifterna till din chef. Eller ska jag behöva ringa/komma in till kontoret för att ta reda på dem själv?

Därefter fick jag ytterligare följande nej:

Ärendet har dragits i vår kreditnämnd och den tyngsta anledningen till avslaget är att Caroline saknar anställning. Den här typen av objekt kräver en högre insats än 15% i storleksordning 20% i synnerhet om marginalerna är små.  Det finns säkert en anledning till att objektet funnit till försäljning längre tid än 450 dagar.

Eftersom jag just i det läget fortfarande var lite upprörd för hur det gick, brydde jag mig inte så mycket om det svaret, utan fick tillslut kontaktuppgifterna till chefen och bokade ett möte med honom. Att det legat ute i 450 dagar, var ju också anledningen till att jag lyckades förhandla ner priset med 1 Mkr….

Efter ett par dagar träffades vi och här vill jag verkligen uppskatta chefen på det Swedbank-kontoret, för det första var han väl insatt i ärendet och påläst. Det andra var att han försvarade sin medarbetare vilket jag absolut kan förstå och uppskatta eftersom det är en ledares uppgift att försvara sina medarbetare. Han bad inte riktigt om ursäkt men sa något i stil med följande:

Ja, jag kan ju inte säga att vi har skött det jättebra, men sen kan det ju vara lite svårt med mejlkommunkation och NN tänkte ju, att jag har ju gett honom avslag 6 gånger – ger han sig inte snart?

Det här är ju också lite tragikomiskt – är det inte bankens uppgift att tjäna pengar på sina kunder, och här är en banksäljare som resonerar kring sina kunder – ”ger han inte upp snart?”, borde det inte vara tvärtom?

Det är ju jag som är kund till banken och det är ju banken som tjänar pengar på att jag gör affären med dem. Närmare bestämt tjänar ju banken över 150.000 SEK på en affären, ytterligare 40.000 SEK på de andra räntorna som jag betalar till banken (för att inte tala om vad mina företag totalt betalar per år till banken), vilket bör ju motsvara iaf 1/3 av en normal banktjänstemans lön….

Efter ett bra samtal med chefen så kom vi till slut överens och – hurra! – två dagar senare kom lånelöftet från banken på posten! Seger! :-)

Sammanfattning

Men vad kan man dra för slutsatser av ovanstående historia? Om jag skulle sammanfatta och sätta rubrik på dem så skulle jag säga följande:

1. Ge dig aldrig! Låt inte en banktjänsteman stå i vägen för din dröm eller ditt hus. Innan du har försökt 100 gånger eller fått 100 nej så har du inte rätten att uttala dig eller bedöma huruvida det går eller inte går  (tack till Taki, min f.d. coach som lärde mig det här). I mitt fall krävdes det ”bara” 7 st nej.
2. Se alltid till att ha initiativets makt, led konversationen och förhandlingen med banken. När du vill köpa ett hyreshus, en fastighet eller någon annan affär, se till att hela tiden komma med nya förslag för att föra förhandlingen framåt. För banken är det bara en av tusentals affärer, de förlorar väldigt lite på att säga nej, men för dig så kan det ju handla om din dröm. Tyvärr kan du inte lägga ansvaret för att driva konversationen på banken.
3. Inse att den som du förhandlar med, eller att ”bankrådgivaren” inte alls är en rådgivare utan en säljare, med sin agenda och sina säljmål och du sannolikt är en ”besvärlig” kund eftersom du inte passar in i mallen. Genom att bara säga nej till dig, gör banksäljaren det enkelt för sig eftersom han/hon inte behöver anstränga sig.
4. Fråga aldrig om lov! Banken är definitivt inte parten som skall berätta för dig om det går eller inte går. Behandla banken som vilken leverantör som helst. Det handlar om att berätta för dem vad som ska hända och typ säga: ”Den här fastighetsaffären kommer jag att göra, frågan är inte om den kommer att ske, frågan är bara om den kommer att ske med dig, eller om det kommer att ske tillsammans med någon annan.”
5. Inse att banksäljaren kommer att dra det genom sitt eget filter och hon/hon har sannolikt aldrig gjort en liknande affär, kan inte relatera till den och sannolikt avdömer den då enligt sina egna värderingar.
6. Inse att du förmodligen kan mer om ekonomi än din bankman… Jag påstår – kanske något hårt – att om personen som du har att göra med på banken, hade kunnat något om ekonomi, passiva inkomster och att skapa ekonomisk rikedom – då hade de sannolikt inte jobbat kvar på en bank, år efter år, efter år. Detta av samma anledning som jag inte tar råd av en fet människa kring hur jag ska gå ner i vikt eller går till en flintskallig för att lära mig sköta håret.
7. Ta ett personligt möte - det är svårt att se nyanser och lösa saker via e-post. Ett personligt möte är nästan alltid att rekommendera. Se också till att träffa rätt person när du väl är på mötet.
8. Ge banken bara det som de behöver – lite pinsamt att erkänna så handlade det för mig till slut om att få ”rätt”. Insikten är också att det är betydligt enklare att bara ge banken det som de behöver för att jag ska kunna nå mina mål. Ungefär som historien med den prostituerade och torsken. Torsken är ute och går med den prostituerade och frågar – så vad heter du? Hon svarar, vad vill du att jag ska heta? Som sagt, ge banken det som de behöver för att tacka ja på enklast möjliga sätt.

Är det någon mer insikt som drar från historien? Eller har du någon annan kommentar eller reflektion, kommentera gärna!

Epilog

Tyvärr har det i skrivande stund ännu inte blivit affär, för vi kommer inte riktigt överens med säljaren om priset. Jag hoppas att eftersom huspriserna i Skåne är i en fallande trend, att säljaren kanske kommer tillbaka.

De vill i dagsläget inte gå under 5 Mkr och vi har bjudit 4.750.000, vilket jag till och med anser vara lite i överkant. De har således tackat nej till budet. För 4.500.000 SEK hade vi sannolikt inte tvekat och tagit huset, vi har till och med kollat upp dagis till Freja och allt annat.

Men det är ju det som är problemet och samtidigt fördelen med den typen av objekt – att det gör inget för en ägare att hålla på dem, eftersom de faktiskt varje månad genererar pengar.

Men som sagt – historien är ju inte slut än eftersom hyreshuset fortfarande inte är sålt…

[..] Vad kan man då förvänta sig för avkastning på aktiemarknaden på lång sikt? Vissa pessimister tycker ju att man helt skall undvika aktier då de har dåliga framtidsutsikter. När man köper aktier får man en andel av ett bolag. Avkastningen består normalt av en årlig utdelning och värdestegring på bolaget. [..]

I dagens aktiemarknad finns det många stabila bolag som ger 4-5 % i utdelning plus en potential till framtida värdestegring när utdelningar och vinster ökar i framtiden. Det innebär att man kanske kan räkna med 8-10 % i totala årliga avkastningar på aktiemarknaden. När vi idag har en extremt låg ränta på kanske 2 % är man säker på att det är precis bara det man får i årlig avkastning. Då blir det dyrt att vara pessimist.Om man sparar till sin pension och behöver pengarna om 20, 30 eller 40 år kan man lugnt köpa aktier och aktiefonder även idag. [..]

Jag rekommenderar verkligen att du blir medlem i Pers ”Sparklubb” då han i princip säger precis samma sak som jag gör här på bloggen och dessutom ger han dig sin bok gratis som välkomstgåva:

http://www.sparklubben.se/

Hälsningar,
//jan

To move this forward, we need to involve and consult with as many of the Elite Park investors as possible, to explain what we’d like to do and seek consensus on a way forward.  Please email us at EPinvestorsgroup@hotmail.co.uk and/or visit http://eliteparkinvestors.com when you’ve read this message and we can send you further details. This mailbox is monitored and accessed only by the Working Group, and any information you send us via this route will be treated as confidential.  Even if you have decided that you have no further interest in Elite Park, we would ask you to please let us know.   We need to confirm urgently that everyone with an interest has at least been successfully contacted and offered an opportunity to hear our plans.

We look forward to hearing from you all in the near future.

Best regards

The Elite Park Investors’ Working Group

Kan vi då lägga allt krisprat bakom oss? Det är lite tveksamt, en sak är dock säker. Just nu tycks det definitivt som om negativa nyheter inte har samma effekt som tidigare. Rädslan för risk har sakta men säkert övergått i ökad riskbenägenhet. Bra exempel på detta är starka börser trots att den grekiska skulduppgörelsen inte är klar och jättehöga räntor i Portugal som indikerar att de är nästa land på tur efter Grekland.

Dessutom är det ingen hemlighet att perioden november – april brukar vara klart bättre avkastningsmässigt än motsvarigheten maj – oktober. Det är således en hel del som talar för fortsatt bra börs. Men inte allt.

De senaste kvartalen har börsen ofta toppat en bit in på rapportperioden för att därefter i bästa fall gå i sidled och allra oftast falla tillbaka. Under vissa perioder ganska rejält dessutom. Det finns inget som säger att samma mönster måste upprepas gång efter annan men det är inte fel att hålla ovanstående i minnet.

Fundamentalt sett finns det tveklöst en hel del som stödjer fortsatt börsuppgång. Just nu öser världens centralbanker ut pengar över ekonomierna. Den allra mäktigaste, FED, har till och med utlovat exceptionellt låga räntor tre år fram i tiden. Varför man gör det i ett läge där makrostatistiken fortsätter att förbättrats och börsen fortsätter att utvecklas starkt kan man ju givetvis fråga sig. Vi tror att man ogärna ser en fortsatt dollarförstärkning.

I Europa börjar man sakta men säkert nå samsyn kring krishanteringen och även om man alltjämt är långt ifrån en fullständig lösning så tycks det ändå som man gör framsteg.

Större budgetdisciplin inom EU-zonen är definitivt positivt på sikt. Den stora frågan är givetvis om inte nya hårda besparingskrav förenade med diverse sanktioner blir ett recept för en djupgående depression för de länder som i dagsläget befinner sig i krisens epicentrum och som därefter sprider sig till andra europeiska ekonomier däribland vår egen.

Vår slutsats av ovanstående är att vi kommer att öka våra positioner de kommande veckorna men vi kommer att ha fingret nära säljknappen.

Portföljen per idag den 120115 (Freja – ca 11 månader)

Frejas portfölj ser i dagsläget ut enligt nedan:

Illustrerat i ett cirkeldiagram ser det ut som följer:

Det man kan se i ovan är att där är en övervikt mot Better Globe – eftersom målet är att ha ungefär en jämn fördelning mellan aktier, fonder och träd. Det beror dock på att jag investerade nästan 15.000 SEK i Frejas träd i december och under de kommande månaderna fram till december kommer det att balanseras upp genom att alla nya pengar ska fördelas över fonder och aktier.

Dessutom kan man ovan se att en relativt stor del (23 %) av portföljen idag består av rena kontanter, det är eftersom jag sitter och avvaktar till ett bra läge att gå in de kommande 6 månaderna. Enligt min åsikt har börsen ökat lite oproportionerligt mycket sedan november.

Analys och jämförelse mellan mål och utfall

I övrigt så har jag missat de flesta avkastningsmålen som var:

Både för aktier och fonder ligger utfallet ganska långt från målet – men med tanke på jämförelseindexet för Stockholmsindex (OMXS30) för aktierna och MSCI World Index (MXWO:IND) för fonderna är jag ändå ganska nöjd.

Better Globe går inte att jämföra då träden inte ger någon avkastning de första fyra åren. De första träden till Freja köpte vi i december 2010 så det dröjer ytterligare till 2014 innan den första avkastningen betalas ut.

Däremot var målet att ha ett eget kapital på ca 63 450 SEK den 9:e februari, när Freja firar sitt 1-års kalas. Det målet har ju nåtts med råge – trots att det nästan är en månad kvar och nedgång i portföljen.

Däremot måste man också ta hänsyn till hela portföljen när man räknar på utfallet och eftersom en relativ stor del ligger i likvid har det ”skyddat” portföljen enligt nedan:

Vilket i jämförelse innebär:

att portföljen i sin helhet under 2011 i sin helhet endast har backat med ca 2 %, vilket jag är mer än nöjd med.

Del 1. – Noterade aktier på Avanza Mini(vanlig mini-depå)

Den första delen i strategin är att lägga ungefär en tredjedel av portföljens värde i noterade aktier på börsen. Det som styr aktierna är till stor del samma faktorer för min egen strategi:

• Värdebolag med årlig utdelning – bolag som bygger ett värde, har haft minst 5 st raka vinstår tillsammans med en årlig utdelning.
• Långsiktigt ägande - jag avser inte att sälja aktierna på 20 år och det skall vara aktier som fortfarande är bra då med stor sannolikhet.
• Familjeägda / Tydlig ägare – bolagen skall ha en tydlig ägare eftersom det ökar sannolikheten för en långsiktighet.

De aktier som Freja äger idagsläget är:

Tillsammans med likviden på 3 735.50 SEK ger det en summa på Avanza depån på 16 779 SEK.Just nu sitter jag och väntar på en nedgång för att kunna öka innehavet framförallt i HM och i Lundbergs.

Ovanstående portfölj är lagd i vanlig depå och inte i en kapitalförsäkring eller ett investeringssparkonto, eftersom månadssparandet är på 1 050 SEK (barnbidraget) och i en kapitalförsäkring är courtaget 39 eller 99 SEK vilket motsvarar nästan 4-10 %. I minidepån betalar jag ett courtage på 9 SEK som är 0.9 % vilket gör att jag sparar mer på courtaget än vad jag hade sparat på skatten. Längre fram kanske situationen ändras.

Del 2.  Fonder i kapitalförsäkring

Nästa del i strategin handlar om fonder för att balansera upp risken i portföljen och komplettera aktierna. De fonder som jag har valt är:

• Avanza Zero
• Danske Invest India
• East Capital Ryssland
• Fidelity Funds-China Consumer
• Granit Kina 130/30
• Nordea nya tillväxtmarknader
• Skagen Global

Fördelning:

Som syns ovan så är där en tydlig vikt mot Skagens Globalfond och Avanza Zero. Därefter har jag haft som mål att täcka in de områden i världen som jag tror på över tid såsom Ryssland, Kina, Indien och Latinamerika.

Totalt inköpsvärde var 10 130 SEK och marknadsvärdet idag är 9 587 SEK, vilket innebär en förlust på 544 SEK eller -5,37 %.

Del 3. Better Globe

Den sista delen i Frejas portfölj består av träd som köps via Better Globe. Målet är att köpa ca 100 st träd per år för en investering om ca 1 300 €. Det som jag gillar med den investeringen i sammanhanget är att jag då investerar i träd vilket inte alls påverkas av psykologi och därmed har samma volatilitet som aktierna och fonderna (läs: den varierar inte så mycket i värde över tid).

Det andra är att träden gör nytta för miljön och för människorna nere i Afrika som får arbetstillfällen tack vare träden. Dessutom är tidshorisonten väldigt läglig – eftersom träden inte ger någon avkastning de första fyra åren, därefter ger den 15 % per år i 15 år och sedan år 20 huggs trädet ner och ger 10 ggr pengarna.

Det innebär dessutom att pengarna fördelas över tid, eftersom träden som jag köpte 2010 kommer Freja till nytta när hon är 20, träden som jag köpte 2011 ger avkastning när hon är 21, de jag köper i år ger henne avkastning när hon fyller 22 och så vidare. Vilket innebär att pengarna inte kan användas upp på en gång.

Läs gärna mer om Better Globe här på min hemsida eller på den officiella sajten.

Kom igång själv med ett liknande sparande

Ovanstående är en strategi som jag har anpassat till Freja utifrån min egen strategi och är således ändå relativt avancerad – men nedan har jag försökt sammanfatta den i ett par enkla steg som du jättegärna får kopiera:

• Börja med att lägga undan så mycket du vill eller kan – t.ex. barnbidraget.
• Öppna t.ex. en Avanza Mini-depå eller motsvarande hos Nordnet.
• Ställ in en automatisk överföring till depån.
• Fördela pengarna jämt mellan t.ex. aktier och fonder.
• Sälj inte, utan bara köp på dig tillgångar över tid.

Vid en genomsnittlig avkastning på 8 % över 18 år kommer det att ge ett belopp på över 500.000 SEK, vilket är en fantastisk summa för de flesta personer och inte minst för en 18-åring.

Samtidigt tror jag att det också är viktigt att om man gör en sådan här sak att man också under tiden utbildar sitt barn i inställningen och attityden till pengar, för på sikt kommer det att göra henne mycket mer rikare än vad jag/du kommer att kunna göra.

Om du har några frågor, kommentarer eller tankar – skriv dem gärna nedan!

//jan

PS. Här är det initiala inlägget som jag skrev förra året: ”Så här tänkte jag ge Freja 2.000.000 SEK när hon fyller 18” DS.

Allt för många uppstartade företag läggs också ner med förlust efter att entreprenören tyvärr inser att produkten inte är något som marknaden vill ha. Mitt förslag är i många fall att göra precis tvärtom – istället för att först producera produkten/tjänsten och sedan gå ut och sälja den, att göra precis tvärtom!

Sälj produkten eller tjänsten innan den är skapad! Då riskerar du nämligen mycket mindre samtidigt som du får fantastiskt värdefull feedback från marknaden, samtidigt som du sparar både tid, energi och pengar.

En annan fördel är då också att man höjer värdet på bolaget något enormt eftersom man finansierar sig genom sin egen affär istället för att ta in kapital utifrån och på det sättet ofta tvingas att ge upp stora delar av sitt företag för en alldeles för billig peng.

För ett tag sedan hittade jag en sajt på nätet som heter Kickstarter.com som jag verkligen gillar. Den är ett nytt sätt för företag att hitta finansiering UTAN att man behöver ge upp delägarskap i företaget. Vad det handlar om är att man presenterar sin idé eller sin produkt, sedan går man på volym istället där människor kan välja att supporta ditt projekt med allt från 1 USD och uppåt.

Det fina med det är att om projektet inte är 100 % finansierat så går det inte igång. Sedan blir det dessutom att du många gånger får företagets produkt till rabatterat pris som tack för hjälpen om du skänker lite högre belopp (>50 USD).

Jag själv har varit inne och sponsrat hittills ett projekt (hemlis eftersom jag vill ge produkten som present till min fru när den kommer) och önskar att jag var med och sponsrade Hexbright.

Så nästa gång du funderar eller känner någon som vill starta upp ett projekt/produkt – tipsa dem om att använda kickstarter för att sälja skinnet innan björnen är skjuten och få värdefull feedback!

//Jan

PS. Ingen ersättning har utgått för följande inlägg. DS.

PPS. Naturligtvis är det ett spännande ställe att plocka upp företag/personer med potential. DDS.

• Vara föräldralediga utan att använda för många dagar och att det skulle påverka vår ekonomi för mycket. Resultatet blev att Freja idag är 11 månader och vi har plockat ut drygt 120 st dagar och har således nästan 360 dagar kvar. Under tiden har vi lyckats kombinera det så att det har fungerat med mina resor i Balansekonomi och Caroline fick ihop sin doktorsavhandling och disputerade.
• Hålla föreläsning för 600 personer, vilket jag gjorde på Skandiabiografen i Stockholm tillsammans med Charlie i början av december.
• Hålla heldagsföreläsning för 100 st personer, vilket jag gjorde vid två tillfällen under hösten och nästa tillfälle är om två veckor.
• Vi ökade vårt egna kapital med nästan 300.000 SEK vilket också var ett av målen.
• Vi hade som mål att Frejas eget kapital skulle uppgå till 45.000 SEK, och det slog vi med hästlängder. Per den 31:e december hade hon 69.951 SEK i totala tillgångar och då hade hon dessutom backat med ca 4 % på grund av sina aktieinvesteringar.
• Vi fick den första avkastningen på våra träd som vi köpte 2007 från Better Globe – inte mycket i rena pengar (ca 300 SEK), men procentuellt var det 15 %, så det var också en stor framgång.
• I bolaget hade jag som mål att omsätta 750.000 SEK men det slutade på 950.000 SEK med ett resultat efter finansnetto på 251.000 SEK. Vilket var över förväntan!
• m.m.

De målen där vi inte lyckades handlade främst om avkastningsmålen på vår portföljer där vi har som årsmål 8 %, men hamnade tyvärr på runt -10 % på grund av börsens utveckling. Det andra målet som jag inte nådde var att skriva 100 st inlägg på bloggen, men det tänker jag rätta till under det kommande året! : )

Men det som var mest spännande utifrån min och Carolines kickoff är att vi har satt målet att ha ett ”gratis” boende innan året är slut. Vi har definierat målet så här:

• Boendet skall kännas som en uppgradering från vårt nuvarande boende. Idag bor vi i en 4:a belägen i vindsvåning på Möllevången i Malmö på 97 kvm.
• Där ska finnas en öppen spis, balkong/uteplats och badrum med badkar.
• Där ska finnas ett stort kök och gärna plats för ett arbetsrum där man kan ha arbetsplatserna mot varandra mitt i rummet.
• Det skall finnas i västra/mellersta Skåne och ha tåg-förbindelse.
• Inget större renoveringsbehov.
• Boendet skall vara gratis.

Naturligtvis innebär den sista punkten en av de största utmaningarna, för här handlar det om att mer eller mindre hitta en hyresfastighet där man hyr ut de andra lägenheterna. Överskottet från hyrorna skall vara så pass stort att det täcker räntor + drift för vårt eget boende.

Jag har tidigare inte varit så intresserad av ett sådant boende, men iom Freja och att jag har sett flera i min omgivning som har gjort liknande affärer i andra delar av landet (Södertälje, Göteborg m.m.) så har jag blivit lite sugen. Tidigare tittade jag mest på det ur ett ekonomiskt perspektiv och då blev det alltid ett nej eftersom jag jämförde direktavkastningen från fastigheten med t.ex. aktier.

Nu tittar jag på det ur perspektivet ett bättre boende – landet lockar – också tack vare att flera vänner flyttat ut och jag har sett att det är ganska mysigt, samt att det hade varit fräckt för Freja också att växa upp med djur och omgivningar.

Det som också är intressant att nu när vi har börjat kolla på det på allvar så har jag sett att där finns några objekt som faktiskt motsvarar nästan alla punkterna – vilket är jättecoolt. Just idag väntar jag på att en mäklare ska komma hem från sin semester för att i nästa vecka åka och kolla på en visning på ett objekt som uppfyller alla kriterierna.

Det som kom på andra plats är just nu en fastighet som finns i Landskrona som var väldigt lockande. Det som den föll på var att där var ingen stor lägenhet som vi skulle kunna bo i – eller rättare sagt det fanns om man var beredd att söka om bygglov och slå ihop två lägenheter. Det är dock inget som jag är beredd att göra eller finner särskilt attraktivt. Dock finansiellt så såg den ganska bra ut.

De viktigaste siffrorna enligt nedan:

• Pris: 3.050.000 SEK. Jag tror dock man skulle kunna pruta ner den iaf. till 2.950.000 SEK.
• Hyresintäkter för alla lägenheter utom på tredje våningen: 205 620 SEK.
• Handpenning (15% av 2.95 Mkr): 442 500 SEK.
• Lån till resten: 2.507.500 SEK.
• Jag tror att man skulle kunna förhandla ner räntan till iaf. 3.95 %, vilket skulle ge en årlig räntekostnad på: 99.000 SEK
• Med 30 % skatteavdrag blir det ca 70.000 SEK per år.
• Driften ligger på 70 624 SEK per år, men där är ingen renovering inräknad, så jag tror att den skulle ligga på lite högre. Bruksarean är 265 kvm vilket i nuvarande läge betyder 266 kr/kvm. Tror att det är rimligare med kanske med en drift på 100.000 SEK som ger en drift på 377 kr/kvm vilket ligger närmare rikssnittet enligt SCB på 421 SEK/kvm.
• Det innebär att affären ser ut som följer: 205 620 – 70.000 – 100.000 = +35.620 SEK. Det vill säga att man bor gratis i en lägenhet på tredje våningen på 54 kvm (84 kvm + 18 kvm terass om man bygger om) OCH att du har ca 3.000 SEK över i månaden.
• Sätter man det i relation till att du har lagt in 442.500 SEK innebär det att du har en ROI (avkastning på eget kapital) på 35 620 / 442 500 = 8.50 %.
• Avkastningen på totalt kapital är väl också ganska okej: (247 020 – 70624)/3050000 = 5.78 % som ligger helt i paritet med vad en direktavkastning på fastigheter av den här typen är.

Summa summarum ser det väl ganska okej ut, jag har tagit i på driften så där finns marginal. Vakansgraden är väl inte 0 i Landskrona men ändå ganska låg eftersom det ligger hyfsat centralt och hyrorna för lägenheterna är ganska låga.

Sedan har jag även räknat på att man har pengarna till handpenningen mer eller mindre kontant, men det som är bra är att det i kalkylen till och med finns utrymme för att låna till dem. Säg t.ex. att vi tar ett riktigt blanco-skitlån på 6 % så blir det 6.000 SEK per 100.000 SEK man lånar. Det vill säga 30.000 SEK i ränta för 500.000 SEK, då har vi tagit i så att man har till engångsavgifterna också. Med ränteavdraget blir det 20.000 i ränta per år för det lånet och eftersom det fortfarande går med 35 620 SEK i vinst så blir det att vinsten bara minskar till 15 620 SEK.

Det intressanta i det här sammanhanget blir ju att avkastningen på ditt egna kapital ökar eftersom det nu blir: 15 620 / 20 000 = 78.1 %. Det vill säga att eftersom du använder hävstång till 100 %, så har du en avkastning på ditt egna insatta kapital (som bara är räntan på 20.000 SEK) på nästan 78 % per år! (vem var det som sa att det är omöjligt med avkastningar över 50 % per år?). Räknar man bort marginalen i driften som jag lade på blir avkastningen dessutom hela 45 620 / 20 000 = 228.1 % per år.

OBS! Notera att du fortfarande inte betalar någon hyra, avgift eller drift – det i sig är ju en alternativ vinst. T.ex. så betalar jag och Caroline 7.500 SEK i hyra per månad + el m.m. Vilket gör att vi i ovanstående skulle öka vårt kassaflöde med nästan 90.000 SEK per år i pengar som inte behöver ut. Nu kanske de iof skulle behöva gå ut i amortering, men då är det att du betalar dig själv på riktigt eftersom det sänker dina lån och därmed ökar ditt egna kapital. Det gör ju kalkylen ännu bättre!

Det som gjorde det ointressant för mig och Caroline var framförallt följande fyra invändningar:

• Det ligger inte nära någon bra skola som vi kan tänka oss sätta Freja i.
• Det kräver en hel del jobb att slå ihop lägenheten med den inredda vinden samt koppla på takterassen (bygglov krävdes).
• Vi är ännu lite osäkra på vad Caroline kommer att göra efter sin disputation.
• Ingen öppen spis eller att det skulle vara ”på landet”.

Det kan dock vara en perfekt affär för dig kanske? : )

Det som är schysst är att det är ju en ganska bra investering utifrån perspektivet att det varje månad väsentligen förbättrar din likviditet. Jag och Caroline har ett gott kassaflöde på årsbasis, men ibland så kan likviditeten ställa till det. Men för oss är det inte främst en fråga om pengar heller.

Vill du titta själv – klicka för länken på hemnet eller om den är borttagen, här för pdf som jag sparat ner eftersom jag misstänker att den kommer att försvinna från hemnet när den blir såld.

Här vill jag också dela med mig av ett tips på hur man kan räkna på en livförsäkring eftersom jag genom mina utbildningar i Balansekonomi märkt att de flesta inte riktigt har koll på hur man kan göra det.

Jag anser nämligen att man ska räkna ut sitt försäkringsbelopp i förhållande till den tid som man vill att den efterlevande skall kunna upprätthålla samma livsstil som man har nu. Eftersom min pappa gick bort när jag var 13 år gammal, kommer jag ihåg hur mamma oroade sig för om vi skulle kunna bo kvar i huset och kunna leva så som vi gjorde innan pappa gick bort eftersom hans lön nu inte kom in varje månad.

Därav om du har en lön på t.ex. 20.000 SEK efter skatt varje månad så ger en livförsäkring på 1.000.000 SEK 50 månaders uthållighet, det vill säga nästan 4 år. Det betyder att din efterlevande kan ha samma livsstil och har ca 4 år. Naturligtvis behöver man korrigera och anpassa beloppet om man har t.ex. lån på hus, bostadsrätt, företag eller liknande.

Jag själv resonerar kring min egen försäkringssituation enligt följande – jag och Caroline har ca 1.100.000 SEK i skulder tillsammans. Nu mer har vi även en liten prinsessa att ta hand om vilket också påverkar. I dagsläget har vi följande försäkringar:

• Livförsäkring via Swedbank 500.000 SEK
• Livförsäkring via Euro Accident 1.250.000 SEK
• Livförsäkring via företag TGL 250.000 SEK

Totalt ca 2.000.000 SEK per person. Det betyder att om något skulle hända mig t.ex. så kan Caroline betala av våra lån samtidigt som hon har en miljon över, alternativt att ha 2 miljoner som hon kan investera och låta avkastningen betala utgifterna (vilket jag skulle rekommendera). Med våra utgifter på ca 30.000 SEK per månad ger det ca 3 års uthållighet.

Tre år tycker jag är för lite och därav kom jag i kontakt med Allmänna änke- och pupillkassan som har ett lite annorlunda koncept från de ovanstående livbolagen. Nämligen att men betalar en högre premie initialt MEN om man inte dör under försäkringsperioden så får man tillbaka sina pengar med avkastning!

I mitt fall fick jag en offert på 1.000.000 SEK fram tills att jag fyller 65 (om 34 år) som ser ut som följer för premien. Beräkningen är på en genomsnittlig återbäringränta om 8 % per år. Bilden nedan visar hur premien förmodligen kommer att förändras under försäkringstiden (blå linje).

Jämförelse mellan inbetald premie och slutåterbäring ser då ut som följer:

Premiens utveckling under försäkringstiden:

Det vill säga att jag har betalt in ca 60.000 SEK och förväntas få ut ca 88.000 SEK.

Naturligtvis är det inga garantier, men jag tycker att potentialen i ovanstående är betydligt bättre än t.ex. hos swedbank, där jag i dagsläget har en billig premie, som kommer att öka efter hand som jag blir äldre och där jag inte får något tillbaka. Här är det som att man får både och.

Jag har idag skickat in ansökningshandlingarna och hoppas att jag blir godkänd! : )

God fortsättning!
//jan

PS. Om du kontaktar dem och ber om offert, kontakta Lena Schelin och hälsa från mig. DS.