Svenska Investeringsgruppen har ett nytt prospekt på gång med villatomter i utkanten av Bukarest i Rumänien. Jag var och lyssnade på Dan och hans genomgång av detta prospekt. Mina egna tankar kring projektet är delade. Nedan följer utdrag från deras hemsida – kring prospektet:

En stor möjlighet med garanterad avkastning

Investera där behovet är störst

Målgruppen för villatomterna och villa projekt i Bukarest är den ständigt växande medelklassen. 80 % av bostadsbristen i medelklassen finns i den undre och mellersta medelklassen. Därför har vi valt att investera i områden där dessa har råd att bo.

Under kommunisttiden var klyftorna mellan de rika och fattiga mycket stora, och medelklassen existerade knappast. Idag, på grund av den ekonomiska utvecklingen, växer en ny medelklass fram. Dessa människor lever sedan år tillbaka i trånga, lyhörda och dåligt underhållna lägenheter i centrala Bukarest.

En undersökning som nyligen genomfördes visar att 43 % av inånarna vill bo i villor med egen trädgård.  (Centre for Architecture and Urbanism, Ion Mincu University, Bucharest)

250 000 bostäder saknas

Det finns ca 300 000 familjer i Bukarest som bor i gamla otjänliga fastigheter och som vill flytta ut från stadens centrum och som har möjlighet att betala runt 150 000 € för ett nytt boende. Men möjligheterna för dessa att hitta ett nytt boende är mycket begränsade. Fram till 2011 så kommer det bygga 55 000 nya bostäder för denna målgrupp, vilket är långt ifrån tillräckligt för att möta behoven. Därför är efterfrågan på dessa villatomter mycket hög.

Den norra delarna är alltför dyrt, söker allt fler i området söder om Bukarest för att hitta ett mer prisvärt alternativ. Det planeras desutom en ny flygplats vilket kommer har en stor påverkan på fastighetspriserna i området.

Fastighetskonsultfirman Jones Lang LaSalle har i sin prognos för Bukarest beskrivit staden som ”den främsta marknaden för investeringar i Central- och Östeuropa över de nästa fem åren”.

Ernst & Young säger att ”Rumänien är det mest attraktiva landet för investeringar i Europa”.

Garantiprodukt!

Ett alternativ för investerare som vill minska risken är att betala 100 % direkt. För investerare som väljer detta alternativ erbjuder utvecklaren en återköpsgaranti motsvarande 134 % av priset efter fem år. Denna struktur täcker en eventuell nedgång och garanterar en kapitaltillväxt oavsett prisutvecklingen på land i området.

Garantin är framtagen för att ta bort din risk och verkar som en trygghet för investerare som uppskattar en alternativ försäljningsstrategi

Det som jag tycker är positivt med prospektet är:

• De underliggande faktorerna är bra – där finns en bostadsbrist, det är en starkt växande region och det är en investering som vänder sig till lokalbefolkningen.
• Där finns en garanti på projektet – får du inte sålt marken köps den tillbaka efter 5 år till 134% av inköpspriset.
• Det är en relativt låg insats för att delta i projektet.
• Kort planerad tidshorisont
• Det är en investering i mark – som det inte görs mer av

Det som däremot gör att jag inte  kommer att delta i detta projektet är:

• just nu passar det inte min strategi – mitt kapital arbetar bättre på annat håll
• räknar du ut garantin på de 5 åren så står det i prospektet att det motsvarar 6% årlig avkastning. Räknar du däremot med alla extra kostnader:
  • Reservationsavgift: 1.100 €
  • Avgifter på cirka 3%: 480 €
  • Företagsetablering: 1.200 €
  • Årlig drift av företaget: 1.000 €
  • Summa på 5 år:  7.780 €

  Så blir de totala summorna du ska jämföra 16.000 + 7.780 = 23.780 € mot garantin som du får ut som är 134% av 16.000 € = 21.440 € vilket ger ett negativt resultat på 2.340 € eller en årlig internränta på -2.04% även med garantin. Garantin ser alltså till att din förlust blir mindre men den ser alltså inte ens till att du går ur affären +/- 0. (obs! jämfört med många andra investeringar är detta ändå bra, men det gäller att se att det för vad det är.)

• jag har kollat upp med goda vänner från Bukarest om både området och prospektet och de var inte lika positiva till prospektet. Marken ligger idag 25 km från Bukarest, vilket låter lite men det kan inte jämföras med 25km från en storstad i västvärlden. I detta fallet är det verkligen ”ute-på-landet”. Deras huvudsakliga kommentar var att det kommer säkert öka i pris men inte på de närmaste 5 åren.
• Rumänien är fortfarande ett land där myndigheter är svårbearbetade och mutor är inte ovanliga – i vanliga fall är det extraordinärt om alla papper blir klara inom 14 månader som utlovas, en mer rimlig tid uppskattas till nästan 2-3 år – detta är dock ren spekulation från mina vänners sida eftersom vi inte vet om avtal/kontakt mellan entreprenör och myndigheter förekommer
• Det är även svårt att värdera marken – det finns inga liknande jämförelseobjekt där nere. En uträkning som jag inte tror är helt orimlig är att räkna baklänges på markens värde. Jag försöker alltså se det ur garantiutfärdarens ögon. Garantin på marken gäller 21.440 – 16.000 = 5.440 €. Delar man detta på 500 kvm så hamnar priset på cirka 11 € per kvm – enligt mina vänner är detta inget orimligt värde på marken i dess nuvarande skick där nere. Risken ur utfärdarens perspektiv är alltså minimal – vilket gör hela affären rimlig. :)