Jag har nyligen investerat i en lägenhet i Elite Park. Jag tycker också att ekonomin ser bra efter att ha satt upp liknande kalkyler som du gjort.

Jag kommer nog dock att sälja i samband med färdigställandet eftersom direktavkastningen i samband med uthyrning blir relativt låg. Desssutom är jag osäker på om jag vill hyra ut en lägenhet som ligger så långt bort ifrån min nuvarande bostad.

Jag instämmer i din analys att deras värderingar är svåra att bedömma. Jag har försökt kontakta andra byggföretag som bygger i området med lite blandade resultat:

http://www.beylikduzurezidans.com/
Detta skulle kosta cirka 950 Euro/m2 för en lgh på 113 m2.

Teras Konutlar, en lgh på 139 m2 skulle kosta 700 Euro / m2

http://www.beypalas.com, skulle kosta cirka 1000 Euro per m2 för en lgh på 92 m2.

Jag har även kontaktat ett par andra projekt, men inte fått svar.

Undersökningen gjordes i Augusti 2007.

Nyligen kontatade jag byggfirman direkt som bygger Elite park utan att nämna att jag redan var ägare till en lägenhet och fick då priset 795 Euro / m2 för en lgh 126 m2. Det är 150 Euro mer än vad Svenska Investeringsgruppen ger.

Om försäljningspriset hamnar på 950 Euro per m2 om ett år vilket inte är helt orimligt så innebär det en total nettoavkastning på 25%. Då är alla kostnader för försäljning, vinstskatter etc. dragna. Dock inte finansieringskostnaderna.

Jag har kollat igenom din kalkyl och tycker den ser mycket bra ut. Möjligen är min uppfattning att 37% rabatt är lite optimistiskt, men kanske ändå inte helt fel eftersom min egen research visade att vi får handla av Svenska Investeringsgruppen med 19% rabatt (150 Eur/795Eur) mot rådande lokala marknadspriser. Att anta att rabatten fortfarande är ytterligare cirka 10% ett år före färdigställandet är nog inte orimligt.

Att euron är 30 öre lägre vid försäljning är ju å andra sidan lite konservativt.

Jag ser att du räknat med 20% vinstskatt. Om jag har förstått saken rätt kommer svenska staten att vilja lägga beslag på mellanskilladen upp till 30% för inkomst av kapital, dvs oavsett hur mycket vinstskatt man betalar i Turkiet blir totala skattesatsen 30%.

Turkiet skickar dock idag ingen information till svenska staten vilket gör att denna skatt blir ”frivillig” om man inte känner att man vill göra rätt för sig.

Dock fungerar det så att vid alla utlandsöverföringar via banker som görs som överstiger 150 000 kr måste överföringen klassificeras och informationen skickas till Skatteverket.

Angående lånefinansiering, om man äger sitt eget boende är det bästa sättet att finansiera investeringar att be en mäklare om en bankvärdering. Det brukar kosta cirka 1500 kr och det bruka kunna gå ett få en ganska optimistisk värdering genom en del mäklare, vilket kan skapa ett bra låneutrymme. Detta leder i sin tur till att man kan finansera investeringar med betydligt lägre ränta än om man behöver ta lån utan säkerhet.

Som du (och även jag) märkt vid tidigare bankkontakter är bankerna inte så sugna på att låna ut några större belopp utan fasta tillgångar som säkerhet. Tyvärr betraktar de svenska bankerna, vad jag vet, utländska fastigheter som fasta tillgångar.

Jag har lyckats finansiera en stor del av investeringen i Elite Park genom att omvärdera min bostadsrätt och belånat den ytterligare till en ränta på 0,65% över reporäntan.

Jag inser att min inlägg om Elite Plaza är lite in-aktuellt idag, men det visar lite på hur viktig timing och kunskap är vid investering.

Jag har arbetat i istanbul sedan 1996 med fastighets investeringar, så jag kan Istanbul: Där jag även äger flera olika fastigheter.

2003-4 startade den stora bygg-boomen i Istanbul, då investerade jag och många”Turkar”Turkiska bygg-bolag tjänade stora pengar och blev enormt motivera till att bygga mer, det fans och det finns fortfarande idag ett stort behov av nya lägenheter i istanbul, men idag är den en global kris vilket inte påverkar turkiet så mycket eftersom man traditionellt inte lånar lika mycket i bank som vi gör i sverige, dock så påverkas Turkiets export vilket gör att arbetslösheten ökar, vilket pressar löner !

Så idag 2009-05-01 finns 300,000 nya lägenheter till salu i Istanbul ! Många av dom ligger i Beylikduzu där Elite plaza ligger. Belikduzu är inte ett område för dom rika, kanske för en undre medelklass.(Dom är förlorare i dagens ekonomi i Turkiet)

Ett problem med istanbuls utveckling är att centrala stats delar inte renoveras, istället byggs det nytt långt ut i förorter, vem vill bo där?

Jag rekommenderar investeringar i Istanbul Idag men inte i stora fastighets-komplex, där finns flera problem!

1) När blir det klart? beror på försäljning! Bygget finansieras allt eftersom folk köper lägenheter.

2) Hur kommer underhållet att skötas, beror på ägarna som tillsammans kommer att finansiera underhåll i framtiden. Om ägarna har dåligt med ekonomiska resurser sköts underhåll dålig, vilket skapar ett mycket lågt andra hands-värde.

3) Hur är kvaliteten på bygget ? Om bygg bolaget har en dålig ekonomi så fuskar man = lågt andra hands-värde.

Turkiet är ett mycket bra land för fastighets investeringar !

1) En Turk, köper först en bil när han har råd, sedan köper han en liten lägenhet, sedan en större lägenhet, sedan ett sommar hus, sedan en större villa, oftast så säljer han inte dessa fastigheter utan han hyr ut om han själv inte vill bo i det han äger. En säker investering är för en Turk alltid fastigheter ! Så nu när Turkiet blir rikare och rikare så köper Turkar mer och bättre bostäder.

I Istanbul skall man nu investera i kvalitet och ett bra läge! Gärna i mindre eller helt färdiga projekt eftersom priserna är lägre nu.

Dock skall man inte göra någon investering utan att ta råd ifrån en expert!

Man kan även själv bekosta en värdering av fastigheter för ett nuvarande och ett framtida OPM.